12/03/2006

Etat des Lieux du logement social à Bruxelles

Source: Bruxelles Politique

 

Le logement social à Bruxelles

Ceux qui espèrent voir éclore à Bruxelle un remake des aventures de Despi à carololand en seront probablement pour leur frais.

Il n'empêche, la situation chaotique qui vit actuellement le foyer bruxellois est plus que révélatrice d'un secteur en proie à des difficultés structurelles auxquelles le pouvoir politique n'a jamais tenté de remédier.

Pur produit de l'Etat providence "old fashioned", le logement social bruxellois (auquel Alain Hutchinson consacra une exposition à 1,5 millions d'EUR qui fit pas mal de bruit), est en crise larvée depuis les fin des années 70.

Dégradation du patrimoine immobilier, gestion financière calamiteuse, opacité totale dans les méthodes d'attribution des logements, les maux sont connus.

Petit état de la situation :

1. Il y'a à l'heure actuelle 34  sisp (sociétés immobilières de services publics) sur le territoire de la région. Pour gérer les 38.000 logements sociaux. Soit un peu plus de 1000 logements par société. Mais avec des disparités énormes. Les mammouths comme le foyer bruxellois ou le foyer anderlechtois en gèrent plusieurs milliers. A côté de ces monstres, des petites sociétés persistent en gérant à peine 200 à  300 logements soit à peine plus qu'une agence immobilière sociale. On peut certes être adpete du "small is beautiful" mais faut-il vraiment conserver 34 sociétés de logements sociaux pour une ville-région de 1.000.000 d'habitants ? Cette évidence se heurte, et se heurtera longtemps, à des résistances énormes des potentats communaux trop contents de disposer d'une réserve personnelle de logements à attribuer (sans parler des logements communaux proprement dits mais j'y reviendrai).

2. La non-professionnalisation de la gestion du secteur est une véritable tare. La srlb (société régionale du logement de Bruxelles organe de tutelle des sisp), elle-même très mal gérée, a bien introduit quelques doses de management dans les sisp avec la conclusion de contrats de gestion et la mise en oeuvre d'indicateurs de performance. Le problème fondamental subsiste : la plupart des directeurs-gérants des sociétés ne disposent d'aucune compétence managériale.  Ils sont soit d'anciens ingénieurs en charge des travaux, soit d'anciens délégués sociaux. Dans les deux cas de figure, ils ne disposent, la plupart du temps, d'aucune connaissance en gestion financière.

3. La structure financière du secteur le rend, par définition, déficitaire. La sélection des locataires est une véritable quadrature du cercle. La volonté, légitime, de "faire du social" entraîne les sisp dans une spirale négative dans la mesure où elles se retrouvent face à des locataires bénéficiant de revenus ridicules en regard des besoins financiers des sisp et souvent défaillants sur le plan des paiements. A contrario, le recrutement de revenus moyens (nécéssaire a minima pour ne pas créer des ghettos de pauvreté), fait passer le logement social à côté de ses objectifs premiers. Là encore, la région a mis en place quelques règles de correction mais elles sont nettement insuffisantes en regard, notamment, de la charge énorme de la dette contractée par ses sociétés auprès de la srlb.

4. Le logement social ne fait pas recette auprès des politiques. Les Ca des sisp sont la plupart du temps composés de second couteaux colleurs d'affiches qui ne comprennent rien aux enjeux du secteur et ne connaissent rien à la gestion d'une entreprise. Il faut dire qu'à, en moyenne, 75 EUR brut le jeton de présence en moyenne pour une réunion mensuelle et une préparation indispensable, il est dur d'attirer des Davignon ou des Bodson dans les Ca...

5. Le patrimoine des sisp se dégradent à la vitesse vv'. La discussion autour des programmes quadriennaux de rénovation qui a empoisonné la confection du budget 2006 de la région est exemplative. D'une part les moyens consacrés par la région à cette rénovation sont ridicules en regard des besoins. D'autre part la capacité des sisp à utiliser et dépenser correctement ces moyens est très faible. Résultat : un taux élevé d'inexécution des dépenses et des besoins qui grandissent chaque année... . Sans parler du niveau zéro actuel de la production du logement social.

Quelques propositions ?

1. Rationnaliser le nombre de sisp en les fusionnant. On ne devrait conserver qu'une petite dizaine de sociétés réparties de manière cohérentes sur le territoire régional.

2. Professionnaliser la gestion : exit les anciens délégués sociaux ou les architectes à la tête des sisp.

3. Introduire le financement privé dans le logement social : en France et en Angleterre (pour ne citer que ces exemples) des groupes privés investissent massivement dans le logement social. Le return est sans doute moins intéressant mais avec une garantie de l'Etat sur le paiement des loyers, la sécurité de l'investissement peut être largement consolidée. C'est un des axes, timide, du "plan logement" qui reste, soi-dit en passant, dans les limbes depuis 3 ans faute d'avoir pu trouver un responsable politique capable de le porter.

4. Permettre aux locataires qui le désirent d'acquérir leur logement avec des formules de prêts à taux réduit.

5. Supprimer le monopole public dans le logement social : les sociétés privées devraient également pouvoir bénéficier des aides au secteur (financement des investissements, prêts à taux réduits) à condition, bien entendu, de remplir le même service que les sisp.

6. Introduire des formules de baux à courte durée. Il est impossible de "déloger" une famille installée dans un logement social quand bien même sa composition ou sa situation financière a évolué.

Bref quelques réformes assez énergiques mais qui dorment dans les cartons du Gouvernement bruxellois (je n'ai pas la prétention de les avoir inventées) depuis des lustres, tant le MR que le PS n'ayant jamais eu l'intention de les mettre en oeuvre. 

 

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J'ajouterai que certaine SISP sont dirigées par de simple locataire qui ont été élu comme Admisnistrateur avant d'optenir le poste de Gérant - Administrateur et parfois sans aucune compétence ni diplôme.

Un problème à revoir & résoudre afin d'éviter des dérapages ou incompétences.

 

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16:03 Écrit par | Lien permanent | Commentaires (7) |  Facebook |

Commentaires

Vous ne mettez ni votre adresse, ni votre numéro de téléphone, vous dites encore moins ce qu'il faudrait faire pour par exemple postuler à un emploi chez vous. c'est pourtant les informations que la plupart des sites mettent à la disposition du public. Moi, je suis assistant social et j'aimerais bien postuler chez vous. Comment dois-je procéder?

Écrit par : Ruben ZIBI | 12/09/2008

Des outils à votre disposition Avec un peu d'informatique de gestion intégrée geomatiquement, de l'écolage formation et un bon tableau de bord de gestion , je peux vous aider.
Intéressé?
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Écrit par : van parys christian | 14/05/2009

logement je cherche un flat

Écrit par : zekhnini | 13/12/2009

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Écrit par : zekhnini | 13/12/2009

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Écrit par : zekhnini | 13/12/2009

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j'ai l'honneur madame monsieur d'acceptez ma demande d'aide a trouvé un emploi comme gardien d'immeuble ou concierge.
je suis un bon bricoleur( electricité, peinture, plomberie).
je suis ponctuel , surieux et dynamique.
veuillez madame monsieur d'acceptez ma demande avec mes salutations distingués et la meilleurs

Écrit par : bouzidi ahmed | 23/04/2010

Architecte Français spécialisé depuis plus de trente ans dans le logement social en France, je viens de m'inscrire à l'ordre en Belgique et d'installer mon cabinet à BRUXELLES.
Je connais des méthodes de financement assez simples à mettre en oeuvre, et particulièrement aisées à mettre en place dans un marché immobilier non spéculatif, comme l'est actuellement le marché de l'ancien à BRUXELLES;
Je suis à la disposition de ceux qui souhaiteraient s'y intéresser.
Jean-Pierre BASILE

Écrit par : BASILE JP | 24/08/2010

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